Vente en Etat Futur d'Achèvement à l’île Maurice
En termes d'immobilier à l'île Maurice, la VEFA, ou vente en l'état futur d'achèvement, est le contrat juridique qui administre l'acquisition d'un bien immobilier non construit ou en cours de réalisation. Inspiré de la VEFA française et se conformant exclusivement aux dispositions du Code civil mauricien, ce contrat assure la protection des acquéreurs qu’ils soient Mauriciens ou étrangers.
La VEFA, également connue sous le nom d'achat ou de vente sur plan, est un contrat qui autorise l'acheteur à acquérir un bien immobilier non réalisé ou encore en construction, et que le vendeur, promoteur, s'engage à lui livrer une fois qu'il sera terminé. Comme toute transaction immobilière, elle doit être reçue par un notaire.
Dans le but de faire un choix, le promoteur expose à l'acheteur les plans, les documents descriptifs et les graphiques associés au projet immobilier en question. L'acquéreur ne participe pas au processus de construction. Le contrôle est entièrement confié au promoteur. Son engagement est de lui livrer un bien achevé et conforme aux plans et aux aperçus descriptifs, dans un délai spécifié. Il est tenu de prendre toutes les mesures nécessaires, c’est-à-dire les autorisations de construire, les assurances, la surveillance des travaux, etc.
Les principales étapes de la VEFA :
1 – Réservation du contrat et paiement du dépôt de garantie
2 – Acte notarié de vente et paiement à échéance
3 – Admission des travaux et remise du bien
4 – Garantie extrinsèque et garantie rattachée à la construction
La VEFA d’après le Code civil de l'île Maurice
Art. 1601-3. La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
[Art. 1601-3 inserted by s .2 of Act 37 of 1978.]
Art. 1601-8. Dans le cas de vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.
[Art. 1601-8 inserted by s. 2 of Act 37 of 1978.]
1 – Réservation du contrat et paiement du dépôt de garantie
Le Contrat de Réservation Préliminaire (CRP) est un pré-contrat de VEFA. Il retrace le bien, son prix, le calendrier de livraison, etc. En procédant à la signature du contrat de réservation, qui respecte les règles rigoureuses et obligatoires énoncées dans les articles 1601 du Code civil mauricien, l'acheteur s'engage à acquérir le bien qui l’a conquis. En ce sens, la signature des deux parties validera la réservation du bien immobilier à bâtir.
Il est recommandé de faire appel à un notaire pour la rédaction du contrat de réservation VEFA afin d'assurer une plus grande sécurité. Le document sera composé de :
- La structure des biens,
- Une fiche d’information,
- Le montant de vente et les conditions possibles de sa révision,
- La date limite du contrat final,
- Le durée de réalisation des travaux,
- L'information sur les modalités légales de renoncement de l'acheteur à son achat incluant la récupération du dépôt de garantie, et
- La condition de financement si l'acheteur désire faire appel à un prêt.
Le dépôt de garantie
Le promoteur n'a pas le droit de demander un paiement à l'acquéreur avant que celui-ci n'ait signé le contrat de vente.
Par contre, lorsque l'acquéreur signe le CRP, il est tenu de verser un dépôt de garantie sur un compte séquestre ouvert chez un notaire ou au sein d'un établissement financier au nom de l'acquéreur. Ceci, dans le but de réserver son bien immobilier sous la VEFA.
Cette somme est intouchable jusqu'à la signature du contrat de vente, à moins que la vente en état futur d'achèvement ne se réalise pas.
Lors du VEFA, selon le Code civil mauricien, le montant exigé pour le dépôt de garantie est le suivant :
Art. 1601-42. Le montant du dépôt de garantie ne peut excéder 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède pas 1 an. Ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai n’excède pas 2 ans. Aucun dépôt ne peut être exigé si le délai excède 2 ans. [Art. 1601-42 inserted by s. 2 of Act of 1978.]
Note :
Le CRP est optionnel. Le promoteur a la possibilité de passer cette étape au profit du contrat de vente final.
Bien que l'acquéreur ait signé le contrat de réservation, le promoteur a le droit de ne pas réaliser le projet. Dans cette situation, il est légalement tenu de rembourser tout dépôt de garantie payé par l'acheteur. De son côté, il a la possibilité de renoncer au projet et de demander la restitution de son dépôt de garantie dans certaines circonstances.
L'acheteur doit recevoir le projet d'acte de VEFA ainsi que les documents annexes tels que les plans côtés, la fiche d’information détaillant la nature et la qualité des matériaux utilisés, les équipements des parties privatives et communes, le document de garantie financière d'achèvement (GFA) au moins un mois avant la date prévue pour la signature de la VEFA définitive, afin de lui permettre de les examiner.
Ce contrat représente le titre de propriété. Il reprend les droits et les devoirs de l'acheteur envers le vendeur ainsi que la description précise et définitive du bien immobilier.
Il est nécessaire que le notaire établisse l'acte de VEFA. D'après le Code civil mauricien, le dossier doit inclure :
- Une description précise et approfondie du bien en vente à l'achat,
- La date d'accomplissement de la construction,
- La date de réception indiquée en mois, avec les sanctions en cas d'exécution en retard,
- Toutes les assurances-construction, y compris les garanties financières d'achèvement (GFA) des travaux et/ou de remboursement biennale, décennale.
- La référence aux agréments administratifs. Exemple : le permis de construire
- Le montant du bien immobilier, et
- Le calendrier des paiements à échéance obligatoire.
Les conditions de paiement en VEFA
Le paiement du prix d'acquisition d'un bien en VEFA se fait à échéance. Il est en fonction de l'avancement du chantier.
25 % à la signature du contrat
10 % à l’achèvement des travaux de fondation
35 % à la fin de la phase de couverture (mise hors d’eau)
25 % à la fin des travaux
5 % à la remise des clés
Dès la signature du contrat en VEFA, l'acheteur acquiert le sol et les constructions en cours, avant même la fin des travaux. Les fonds sont versés par l'acquéreur conformément aux appels de fonds spécifiés par le promoteur suite à la vérification de l'avancement des travaux par un expert indépendant.
3 – Admission des travaux et remise du bien
En tant que maître d'ouvrage, le promoteur procède à l'admission du bien immobilier en VEFA à la fin des travaux :
- Il rédige un constat avec l'aide d'un architecte pour valider les travaux.
- Il signale les éventuelles réserves relatives à la qualité de la réalisation des travaux.
Le procès-verbal doit être signé par le promoteur, ainsi qu'éventuellement par un architecte et le constructeur.
L'acheteur est vivement recommandé de solliciter un exemplaire du procès-verbal de réception des travaux. De cette manière, il sera en mesure de savoir quand les garanties dont il peut profiter seront activées.
La remise du bien immobilier en VEFA
Une fois la construction terminée, le promoteur communique à l'acquéreur la date de livraison pour établir le procès-verbal de livraison.
Sont enregistrées dans le procès-verbal les éventuelles imperfections ou les non-conformités lorsque le bien livré ne respecte pas les conditions du contrat et les clauses d'équivalence ou de tolérance pour certains équipements.
Si le bien immobilier n’est pas fini, c’est-à-dire que les éléments essentiels sont négligés ou inexploitables, le promoteur doit, avant de recevoir le solde du prix et de remettre les clés à l'acheteur, réclamer une mise en conformité.
En cas d'acceptation sans réserve des travaux par l'acquéreur, il a l'année suivant la réception pour faire valoir la garantie de parfait achèvement. Si des défauts n'ont pas été relevés lors de la réception des travaux et de l'élaboration du procès-verbal, il devra dans un délai d’un mois suivant la prise de main envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception pour faire le signalement.
Lorsque l'acquéreur a des réserves à la réception des travaux, il peut demander au promoteur de les corriger et de reprendre les travaux dans un délai convenu entre les deux parties.
L'obligation de remise est alors évoquée une fois que les travaux sont terminés et que le promoteur remet le bien à son acquéreur dans les délais prévus.
4 – Garantie extrinsèque et garantie rattachée à la construction
Quand les clés sont remises par le promoteur immobilier à l'acquéreur, on parle de livraison en VEFA. Cette étape met en œuvre les garanties biennales et décennales qui relèvent du constructeur :
Art. 1642-1 & Art. 1648 al.2 : garantie de parfait achèvement
Art. 1646-1 & Art. 1792 du code civil régissant les garanties biennales : garantie la bonne marche des composants d'équipements dissociables.
Art. 1646-1 & Art. 1792 du code civil sur les garanties décennales
Les garanties extrinsèques
Pour assurer la protection de l'acheteur d'un bien à usage d'habitation, le promoteur est tenu de fournir soit une garantie extrinsèque, soit une garantie de remboursement.
La garantie extrinsèque ou garantie financière d'achèvement (GFA) est une garantie bancaire par laquelle un établissement financier s'engage à verser à l'avance les sommes nécessaires pour achever les travaux en cas de défaillance du promoteur.
Concernant la garantie de remboursement, il est possible que les sommes déjà versées par l'acquéreur soient remboursées en cas de non-achèvement. Cette garantie provient aussi d'une institution financière. Il y aurait donc annulation de la vente, à la différence de la garantie financière d'achèvement (GFA) qui permet de finir l'immeuble.
Les garanties rattachées à la construction elle-même
Lors d'un achat en VEFA, l'acheteur bénéficie de diverses garanties :
- Le mode de fonctionnement des dispositifs. Cette garantie optionnelle, avec une durée de 2 ans, englobe en particulier tous les équipements qui peuvent être dissociés de la construction comme les volets, les robinets, les carrelages, etc.
- Dans le cadre de la garantie décennale ou de la garantie des vices cachés, l'acheteur a 10 ans à partir de la réception du bien pour signaler et faire réparer toutes les imperfections qui peuvent affecter la solidité du bâtiment, telles que les fondations, le toit, etc.
- Le promoteur s'engage dans l'assurance dommages-ouvrage afin de garantir une prise en charge immédiate par l'assureur des travaux qui font partie de la garantie décennale. La garantie s'étend sur toute la durée de la garantie.
L’agence DECORDIER immobilier de Grand Baie se tient à votre disposition pour toutes informations complémentaires et pour vous guider dans votre projet d'acquisition en VEFA.
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